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房贷人,一定要了解房贷利率转LPR的相关资讯
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房贷人,一定要了解房贷利率转LPR的相关资讯

2020-4-30 13:20| 发布者: mifeng| 查看: 901| 评论: 0
摘要: 为什么要切换到LPR呢? 是因为要推进利率市场化。

为什么要切换到LPR呢?

是因为要推进利率市场化。

 

简单来说,LPR不是由国家发布的,而是交给商业银行决定。

 

LPR全称Loan Prime Rate,贷款基础利率,是商业银行对最优质的客户执行的贷款利率。LPR计算规则如下:每月20号18家商业银行向全国银行间同业拆借中心报出自己银行的LPR,全国银行间同业拆借中心按去掉最高和最低报价后算术平均的方式计算得出LPR并向社会公布。

 

转换后的房贷利率将如何计算?

 

1、转换为固定利率

转换后利率水平应等于原合同最近的执行利率水平,且剩余年限的房贷利率维持当前利率水平不变。

 

举个例子:如果有客户2018年11月买房,买房地点为上海,首房首贷,基准利率为4.9%,利率九折优惠,那么客户当年的利率就是:4.9%×90%=4.41%。

当客户选择转换为固定利率后,客户今年的利率还是4.41%,以后固定不变,一直是4.41% 。

 

2、转换为“LPR+基点”利率

 

首先看一下两个公式:

 

存量的房贷利率=贷款基准利率×(1+浮动比例)(浮动比例可为负)

     

新增的房贷利率=LPR利率+基点(基点可为负)

 

举两个例子:

假如小张在2018年办理房贷,约定执行利率为基准利率基础上上浮10%,目前5年期基准利率是4.9%,因此当前执行利率为4.9%*(1+10%)=5.39%,而2019年12月发布的5年期LPR为4.8%,那么加点值就是5.39%-4.8%=0.59%,即加59个基点,这0.59%的利率就是以后固定的加点数值。

假如小李在2017年办理房贷,约定执行利率为基准利率基础上下浮10%(也就是打9折),目前5年期基准利率是4.9%,因此当前执行利率为4.9%*(1-10%)=4.41%,而2019年12月发布的5年期LPR为4.8%,那么加点值就是4.41%-4.8%=-0.39%,即减39个基点,这-0.39%的利率就是以后固定的加点数值。

此后,直至这两笔房贷偿还完毕为止,这个加点数值都保持不变,房贷利率将随着5年期以上LPR的变动而变化。

 

解释一下什么叫做“加点数值”:

“商业性个人住房贷款的加点数值应等于原合同最近的执行利率水平与2019年12月发布的相应期限LPR的差值”

 

那转换后的利率到底是多少呢?

 

首先,要理解三个概念:

 

转换时间:将个人房贷的定价基准转换为LPR的时间(在2020年3月1日至8月31日之间)。转换时,您和银行需要协商确定:一是加点数值,具体计算方法见第二部分;二是重定价日和重定价周期。

 

重定价日:是指重新按照最新的定价基准(转换前为贷款基准利率,转换后为LPR)计算贷款执行利率的时间。一般为每年1月1日,或者每年与贷款发放日对应的日期。

 

重定价周期:重新确定执行利率的周期。若房贷利率一年一变,那么重定价周期就是一年。

 

定价基准转换为LPR后,利率在第一个重定价日前不会发生变化,从第一个重定价日开始才可能随当时的LPR而变化。重定价日和重定价周期可执行原合同约定,也可由借贷双方重新约定,房贷重新约定的重定价周期最短为一年。

 

若重定价日为每年的1月1日,那么在2020年3月至8月的任意时点转换,2020年的利率均与原合同利率保持一致,2021年1月1日起将以2020年12月的LPR为基准加减点确定当年的利率,此后年份以此类推。若重定价日为每年贷款发放的对应日,那么根据大部分银行的转换公告,在重定价日之前转换的,2020年重定价日即可参考最新发布的LPR确定利率;在重定价日之后转换的,则需等到2021年重定价日才可参考最新发布LPR确定利率。

 

以小张举例:

1)如果小张的房贷重定价日为每年1月1日,2020年3月至8月转换没有任何区别,2021年1月1日之前,他的执行利率均为4.8%+0.59%=5.39%,即2019年12月5年期以上LPR(4.8%)加固定点差(5.39%);2021年1月1日之后,则变为4.6%+0.59%=5.19%,这里的4.6%是假设的2020年12月的5年期以上LPR;此后年份以此类推。

 

2)如果小张的房贷重定价日为贷款发放日(即每年8月1日),若小张在2020年7月31日前转换,转换后到7月31日,这笔房贷的执行利率为5.39%;2020年8月1日之后为4.6%+0.59%=5.19%,这里的4.6%是假设的2020年7月的5年期以上LPR;此后年份以此类推。

 

3)如果小张的房贷重定价日为贷款发放日(即每年8月1日),但小张是在2020年8月1日后转换,则这笔房贷的执行利率在2021年7月31日之前都会保持5.39%不变;2021年8月1日才开始执行4.6%+0.59%=5.19%的利率,这里的4.6%是假设的2021年7月的5年期以上LPR;此后年份以此类推。

 

再以小李举例:

1)如果小李的房贷重定价日为每年1月1日,2020年3月至8月转换没有任何区别,2021年1月1日之前,他的执行利率均为4.8%-0.39%=4.41%,即2019年12月5年期以上LPR(4.8%)加固定点差(-0.39%);2021年1月1日之后,则变为4.6%-0.39%=4.21%,这里的4.6%是假设的2020年12月的5年期以上LPR;此后年份以此类推。

 

2)如果小李的房贷重定价日为贷款发放日(即每年8月1日),若小李在2020年7月31日前转换,转换后到7月31日,这笔房贷的执行利率为4.41%;2020年8月1日之后为4.6%-0.39%=4.21%,这里的4.6%是假设的2020年7月的5年期以上LPR;此后年份以此类推。

 

3)如果小李的房贷重定价日为贷款发放日(即每年8月1日),但小李在2020年8月1日后转换,则这笔房贷的执行利率在2021年7月31日之前都会保持4.41%不变;2021年8月1日才开始执行4.6%-0.39%=4.21%的利率,这里的4.6%是假设的2021年7月的5年期以上LPR;此后年份以此类推。

 

转固定利率还是转LPR+基点利率呢?

 

下图为近20年房贷利率一览表。

可以看出:中间虽有反复,总的来说房贷利率是下行的。

 

所以转LPR+基点是比较好的,不过每个人都会有自己的判断,也许形势会反转。

 

选固定利率,房贷利率不受LPR报价影响;选“LPR+基点”利率,风险和机遇同时存在。央行在2月20日将LPR降为4.75%,已有进入下调通道的趋势,但房贷是动辄二三十年的长期贷款,利率也是一年一调,长远走向 ,仍然未知。

 

本次不换以后还能换么?

 

按照银行的说法,3月1日到8月31日是窗口期,后续可以换但可能相对麻烦。

 为什么要切换到LPR呢?

是因为要推进利率市场化。

有哪些渠道可以转换呢?

 

具体操作要以贷款银行的解释为准,不过,综合多家银行的公告看,8月30日之前,房贷客户基本都可以在贷款行的手机银行、网上银行、智慧柜员机、短信银行、任一网点等渠道完成转换。

 

最后给出2点建议,借款人可谨慎参考:

如果不看好LPR走势下跌,觉得未来N年基础线要比4.80%要高,建议选择转换为固定利率,躲避风险。

如果认为LPR会继续下跌:建议选择转换为LPR浮动利率; 


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